등기부등본에서 허위 매물 판별하는 확실한 방법

등기부등본으로 확인하는 안전한 부동산 거래 방법

 

부동산 계약을 앞두고 가장 중요한 것이 바로 등기부등본 확인입니다.

 

특히 최근에는 허위 매물이 많아 주의가 필요하죠. 오늘은 등기부등본을 통해 부동산 정보를 정확히 확인하는 방법과 안전한 거래를 위한 체크포인트를 알려드리겠습니다.

📌 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 소유권, 근저당권, 가압류 등의 정보를 담고 있는 공식 문서입니다. 부동산 매매나 임대 계약을 할 때 반드시 확인해야 하는 서류죠. 허위 매물 여부나 근저당 설정 여부를 확인하는 가장 중요한 자료이기도 합니다.

📍 허위 매물 판별: 등기부등본과 실제 정보 비교하기

부동산 플랫폼에서 본 정보와 등기부등본의 정보가 다르다면 허위 매물일 가능성이 높습니다.

1. 직방, 네이버 부동산 정보와 층수 불일치

예를 들어, 직방에서는 "1층/4층"이라고 되어 있지만, 등기부등본 표제부에는 "1층, 2층"이라고 기재되어 있다면?

• 등기부등본과 건축물대장을 대조해보세요.
• 건축물대장은 관할 구청에서 발급받을 수 있으며, 실제 건물의 층수를 확인하는 가장 정확한 자료입니다.
• 일부 부동산은 홍보를 위해 실제 층수를 다르게 표기하는 경우가 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

2. 허위 매물 신고 방법

만약 허위 매물이 의심된다면 다음 절차를 통해 신고할 수 있습니다.

1. 해당 부동산 플랫폼(네이버 부동산, 직방, 다방 등)에서 신고 기능 이용
2. 국토교통부의 허위매물 신고센터 접속 후 신고
3. 해당 매물을 광고한 부동산 중개업소에 직접 문의

📍 근저당 1.8억 설정된 부동산, 안전한 거래일까?

매매가 4억 원짜리 부동산에 근저당 1.8억 원이 설정되어 있다면 안전할까요?

• 위험성이 있습니다. 근저당이란 은행 등 금융기관이 해당 부동산을 담보로 설정한 금액을 의미합니다.
• 총 매매가 대비 근저당 비율이 50%에 가까우면 소유자가 대출을 갚지 못할 경우 경매로 넘어갈 가능성이 높습니다.
• 근저당권 설정이 되어 있다면 반드시 매도인과 협의하여 말소 조건을 확인해야 합니다.

✅ 근저당 위험도를 평가하는 방법

1. 등기부등본 을구에서 근저당권 확인
2. 근저당권 설정 금액이 실제 매매가 대비 40% 이상이면 주의
3. 근저당 말소 조건을 계약서에 명확히 명시
4. 추가적으로 보증보험 가입 검토

📍 원룸 공시가격과 근저당 비교하는 방법

부동산의 공시가격을 확인하고, 근저당 설정이 적절한지 비교하는 것이 중요합니다.

공시가격 확인 방법

1. **국토교통부 '부동산공시가격 알리미'**에서 확인 (사이트 바로가기)
2. 시세 대비 공시가격이 60~80% 수준인지 비교
3. 근저당 금액이 공시가격 대비 지나치게 높다면 주의 필요

📍 등기부등본 열람 시 꼭 확인해야 할 3가지

1. 소유권 변동 내역
   • 최근 몇 년간 소유권이 자주 바뀌었다면 투자 목적으로 전매된 물건일 가능성이 큼.
2. 근저당 및 압류 내역
   • 근저당권이 과다하면 대출금 상환 문제 발생 가능.
3. 가등기 및 가처분 사항
   • 소유권 관련 소송이 걸려 있는 경우 주의해야 함.

📍 많이 하는 질문 (FAQ)

Q1. 등기부등본과 건축물대장 정보가 다르면 어떻게 해야 하나요?

A. 건축물대장(구청 발급)과 대조해보고, 차이가 크다면 허위 매물일 가능성이 높습니다.

Q2. 근저당이 많은 집을 사도 괜찮나요?

A. 근저당이 많으면 경매 위험이 크므로, 매도인이 말소해줄 수 있는지 확인해야 합니다.

Q3. 원룸 공시가격을 확인하는 가장 쉬운 방법은?

A. 국토교통부의 '부동산공시가격 알리미' 사이트에서 조회하면 됩니다.

Q4. 허위 매물을 신고하면 어떤 조치가 취해지나요?

A. 신고 후 조사가 진행되며, 허위 매물로 판명되면 해당 중개업소에 과태료 부과됩니다.

Q5. 계약 전 반드시 확인해야 할 서류는?

A. 등기부등본, 건축물대장, 실거래가 조회, 관리비 내역을 확인하세요.

📌 3줄 요약

• 등기부등본과 건축물대장을 비교해 허위 매물을 판별하세요.
• 근저당이 40% 이상이면 경매 위험이 있어 주의해야 합니다.
• 원룸 공시가격은 '부동산공시가격 알리미'에서 쉽게 확인 가능합니다.