부동산 공동명의 상속 아파트 취득세·상속세 & 절세 방법

 

부동산 공동명의 상속 시 취득세 & 상속세 총정리 (용인 기흥 아파트 사례)

 

최근 부동산 공동명의 상속에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 아버지를 잃은 후 남매가 공동명의로 아파트를 상속받는 경우, 세금 문제는 매우 중요한 이슈가 됩니다. 오늘은 용인 기흥에 위치한 30평 아파트를 사례로 들어, 공동명의 변경 시 발생하는 취득세 및 상속세에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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1. 부동산 공동명의란?

부동산 공동명의란 두 명 이상이 특정 부동산을 공동으로 소유하는 형태를 의미합니다. 상속을 통해 공동명의가 되는 경우, 각자의 지분에 따라 부동산 소유권과 세금 부담이 나뉘게 됩니다.

🔹 공동명의의 장점

✅ 세금 부담 분산 – 소유자가 여러 명일 경우, 종합부동산세 등 세금 부담을 낮출 수 있음

✅ 상속 계획 용이 – 재산을 가족 간 공정하게 나누기 쉬움

🔹 공동명의의 단점

❌ 소유자 간 분쟁 가능성 – 공동 소유자가 많을수록 의견 충돌 발생 가능 ❌ 매매 시 동의 필요 – 부동산을 매각하려면 모든 공동 소유자의 동의가 필요함

 

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2. 부동산 상속 시 세금 종류

부동산을 상속받을 때 발생하는 대표적인 세금은 상속세와 취득세입니다.

✅ 상속세란?

• 피상속인의 재산을 상속받을 때 발생하는 세금
• 상속재산 – 공제금액에 따라 과세
• 과세표준 구간별 10~50%의 세율 적용

✅ 취득세란?

• 부동산을 취득할 때 내는 지방세
• 상속에 의한 취득세율은 일반적으로 2.8% 적용

 

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3. 용인 기흥 30평 아파트 사례 분석 (2025년 기준)

📌 아파트 시세: 7억 원

가정: 아버지가 소유하던 용인 기흥의 30평 아파트(시세 7억 원)를 남매가 공동명의로 상속받았다고 가정

✅ 1) 상속세 계산

(1) 상속세 기본 계산법

상속세 과세표준 = (총 상속재산 - 공제금액)
상속세 = 과세표준 × 세율

(2) 공제금액 적용 후 계산

구분 금액

총 상속재산	7억 원
기초공제 (5억 원)	-5억 원
과세표준	2억 원
상속세율 (10%)	2,000만 원

➡ 남매가 50:50으로 상속받을 경우, 각자 1,000만 원씩 납부

✅ 2) 공동명의 취득세 계산

공동명의 변경 시 취득세는 다음과 같이 계산됩니다.

취득세 = 과세표준 × 취득세율 (2.8%)

구분 금액

과세표준 (7억 원)	7억 원
취득세율 (2.8%)	1,960만 원

➡ 남매가 50:50 공동명의로 변경할 경우, 각자 980만 원씩 취득세 납부

 

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4. 2025년 부동산 세금 변화

📌 종합부동산세 완화

• 2025년부터 종합부동산세 부담이 완화될 예정
• 1주택자 공제 강화, 다주택자의 세금 부담 감소

📌 취득세 중과 유지

• 취득세율 중과세 정책은 그대로 유지될 가능성 높음
• 2주택 이상 보유 시, 추가 취득세율(8~12%) 적용 가능

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5. 세무사 상담이 필요한 이유

부동산 세금은 개인별 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 상속 및 공동명의 변경 전 세무사 상담을 받는 것이 중요합니다.

✅ 최적의 절세 전략 수립 가능

✅ 불필요한 세금 부담 방지

✅ 상속세 신고 및 납부 기한 관리

 

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6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

1) 공동명의 상속 시 상속세를 줄일 방법이 있나요?

✅ 부모가 생전에 증여를 활용하면 상속세 절세 가능

✅ 공동명의로 부담을 나누어 세율을 낮추는 전략 가능

2) 상속세 납부 기한은 언제까지인가요?

📅 상속 개시일(사망일)로부터 6개월 이내 신고 및 납부 필수

3) 상속받은 부동산을 바로 매각해도 되나요?

✅ 가능하지만, 취득세 납부 후 양도소득세 부담 발생 가능

✅ 1년 이내 매각 시 단기양도소득세(50%) 적용

4) 공동명의가 유리한가요, 단독명의가 유리한가요?

📌 세금 절감 목적이라면 공동명의가 유리할 수 있음 📌 단, 상속인 간 분쟁 가능성 고려해야 함

5) 공동명의로 변경 후 증여세가 발생할 수도 있나요?

✅ 공동명의 변경 시 증여세 검토 필요 (형제 간 증여 시 10년간 5천만 원까지 비과세)

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7. 3줄 요약

• 부동산 공동명의 상속 시 상속세(10%) & 취득세(2.8%) 발생
• 용인 기흥 30평 아파트(7억 원) 공동명의 시, 남매 각 980만 원 취득세 납부
• 세법 변화로 종부세는 줄지만 취득세 중과세 정책은 유지될 가능성 높음